Als Consultant bei MRP Hotels gibt Lea-Sophie Zwoch einen Überblick von und Ausblick auf den Markt der Serviced Apartments. (Foto: MRP Hotels)
The Next Gen is a State of Mind
Serviced Apartments haben die Bedürfnisse der Generation von morgen erkannt. Gemeint sind damit aber nicht nur die Gen Y und Z – sondern auch die jung gebliebenen Silver Agers: Generation als State of Mind. Es geht um eine Generation, die in einer globalen Welt aufgewachsen ist. Zu deren Alltag das Reisen, Freiheit und die Digitalisierung gehören. Eine Gen, die es gewohnt ist, nicht ihr ganzes Leben an einem Ort zu verbringen.
Game Changer The Embassies?
Das Narrativ des Alterns radikal verändern will das globale Serviced Living-Konzept für „lifestyle driven grown-ups” The Embassies. Das Züricher Founderteam des Start-ups um Jan Garde (ehemals Jung von Matt und Deutsche Telekom) und Henning Weiss (ehemals 25hours Hotels) setzt auf eine neue Gäste-Klientel und will ein Netzwerk von zeitgemäßen Seniorenwohnanlagen aufbauen. Bis 2030 sollen rund 30 sogenannte Botschaften in Großstädten wie San Francisco, New York, London, Zürich, Kopenhagen und Berlin eröffnet haben. Bereits 2023/24 soll das erste Haus in Europa starten.
„Wir wünschen uns eine Zukunft, in der man im Alter keine Angst haben muss, allein zu sein – und eine Zukunft, auf die man sich freuen kann, weil sie genau zur eigenen Person und der eigenen Realität passt.“
Entsprungen ist die Idee aus einem eigenen Bedürfnis, das einen Mangel am Markt aufzeigte. Garde: „Wir haben uns die Frage gestellt: Wie leben wir im Alter und wie schaffen wir es, etwas weniger Angst vor dem Alter zu haben?" Denn während sich andere Beherbergungsorte wie Hotels oder Serviced Apartments immer weiterentwickeln und neue Konzepte hervorbringen, sei das Segment an Wohnungen für Menschen im Alter stehen geblieben.
Den Bedarf sieht neben Garde auch der Sportwagen-Hersteller Porsche, der in das Start-up investiert. Als strategischer Partner ist die Porsche AG beziehungsweise deren Company Builder Forward 31 bereits 2021 eingestiegen. Forward 31 unterstützt The Embassies dabei nicht nur finanziell, sondern auch als Teil des Vorstandes.
Für Porsche war laut The Embassies insbesondere der strategische Fit der Zielgruppe von Relevanz, der im Marketing und in der Consumer Orientation beidseitig einen Mehrwert darstellt. Gleichzeitig spielt der Firstmover-Approach aus Investmentsicht eine wesentliche Rolle. Hinzu kommt, dass mit The Embassies ein Produkt auf den Markt gebracht wird, das eine „innovative Geschäftsidee umsetzt, die eine gesellschaftlich relevante Fragestellung beantwortet und hohes Wachstumspotenzial verspricht“. Jan Garde: „Eine Welt, die darauf achtet: Was ist nötig? Und nicht darauf schaut: Was ist möglich?“
Sonder enters the market
Watch out for Sonder: Nicht mit einem neuen Konzept, dafür mit Masse, drängt der Big Player Sonder auf den deutschen Markt. Die globale Hospitality Marke (über 18.000 Einheiten in 39 Märkten in zehn Ländern) hat das vorgemacht, wo Anbieter wie Numa und Limehome hinwollen. Noch 2022 will der Player mit Sitz in San Francisco den ersten Standort in Deutschland eröffnen und die Expansion in West- und Mitteleuropa vorantreiben – ermöglicht durch eine starke Finanzierung im Background.
In fünf Finanzierungsrunden konnte Sonder knapp 500 Millionen Euro sammeln; gestartet war das Unternehmen mit neun Millionen Euro in der ersten Runde. Auf der Immobilienseite stehen namhafte Partner wie Blackstone Metlife, Lennar und M&G Investments hinter Sonder. Seit Januar 2022 ist Sonder mit einer Bewertung von 1,95 Milliarden US-Dollar am NASDAQ gelistet. 2021 erzielte das Unternehmen ein Revenue von 232,9 Millionen US-Dollar.
Zudem beSonders: Das Businessmodell mit dem Claim „A better way to stay“ setzt auf unterschiedliche Asset Types, Apartmentgrößen und auch der Hotelbetrieb ist Teil des Produktes. Die Upscale-Apartments und Hotels sind häufig in Innenstadtlagen von Metropolen zu finden; die Individualität wird häufig von historischen Gebäuden und einem hochwertigen Zimmerdesign geprägt.
Talking about efficiency: Wie alle Serviced Apartment-Anbieter, legt auch Sonder großen Wert auf die Digitalisierung der Prozesse. Rund die Hälfte der Operatingkosten eines traditionellen Hotels konnte demnach mit Hilfe von Prozessautomatisierung, Service-Effizienz und „on-demand“-Partnerships reduziert werden. Hierbei spricht Sonder von einer gästefokussierten Technologie, die mithilfe der eigenen App, vollautomatischen Türcodes, einer schnellen Kontaktaufnahme mit dem digitalen Concierge sowie Housekeeping „on-demand“ zur Verfügung steht und den Gästen möglichst viel Privatsphäre bieten soll. Zusätzlich zu den digitalisierten Gästedienstleistungen ist Personal vor Ort, das den Gästen zur Verfügung steht. Rund 80 Prozent der Gäste sind laut Unternehmensangaben aus dem Leisure-Bereich, 20 Prozent sind Business-Reisende; die durchschnittliche Aufenthaltsdauer liegt bei vier bis fünf Nächten; die durchschnittliche Auslastung war laut Unternehmensangaben während der Covid-19-Pandemie etwa 1,3 Mal höher als bei traditionellen Hotelmitbewerbern.
„Unser Anliegen ist es, ein besseres Gasterlebnis zu bieten – auch bezüglich des Ablaufs, der wesentlich unkomplizierter ist als anderswo."
Numa: Digitizing hospitality
Wenn es um Digitalisierung im Beherbergungsmarkt geht, ist das 2019 von Inga Laudiero gegründete Unternehmen Numa einer der Pioniere. Mit Hilfe von automatisierten Geschäftsprozessen, intelligenter Preisgestaltung und höheren Auslastungszahlen konnten die Verantwortlichen den Gewinn ihrer Produkte maximieren. Gründer Christian Gaiser bringt familiären Hotelbackground mit in das Team, Gerhard Maringer tritt als Tech-Spezialist auf und Dimitri Chandogin bringt sein Know-how aus dem Private Equity- und Immobiliensegment ein.
Seit der Gründung ist Numa rasant gewachsen und profitiert von starken Finanzpartnern. Als Investoren konnte das Start-up DN Capital sowie die Venture Capital Firmen Cherry Ventures und Headline gewinnen, welche sich bereits mit Investitionen in Flixbus, Flink oder Sonos als tech-affin erwiesen haben. Ein weiterer wichtiger Partner an der Seite von Numa ist das österreichische Immobilienunternehmen Soravia, welches mit seiner Expertise insbesondere in der Expansion unterstützt.
Im Rahmen der kürzlich annoncierten strategischen Partnerschaft zwischen Numa und dem Immobilieninvestment-Unternehmen Lasalle, werden Objekte in erstklassigen Innenstadtlagen erworben, welche von Numa entwickelt, verwaltet und betrieben werden. Entstehen soll eine paneuropäische Plattform für alternative Stadthotels, die ein Volumen von 500 Millionen Euro erreichen soll.
Aktuell betreibt Numa mehr als 2.700 Einheiten an über 45 Standorten europaweit und hat den Anspruch, langfristig europäischer Marktführer zu werden. Die im Februar veröffentlichten Zahlen zeigten zuletzt: 500 Prozent Umsatzsteigerung im Vergleich zum Vorjahr mit durchschnittlich 85 Prozent Auslastung – und damit 230 Prozent über dem Markendurchschnitt.
„Wir schaffen eine rein digitale Marke, die auch persönlich sein soll."
Charly Group: For future generations
„Creating the next generation of hotels” ist der Claim der 2020 in München gegründeten Charly Group, die als weiterer Newcomer auf den Serviced Apartment-Markt kommt. Neben einem möglichst hohen Grad an Digitalisierung setzt das Unternehmen, anders als seine Mitstreiter Numa oder Limehome, einen Hausmanager namens „Charly“ vor Ort ein, um einen gewissen Grad an persönlichem Service aufrecht zu erhalten.
Die drei Gründer Jona Schaeffer, Benedikt Walz und Johannes Kiendl haben sich für die Expansion auf Immobilienseite Partner mit langjähriger Expertise und Erfahrung im Bereich der Entwicklung und Betreuung von Gewerbeimmobilien mit ins Team geholt. Im Fokus steht die Revitalisierung von denkmalgeschützten Innenstadtgebäuden – das resoniert mit dem Nachhaltigkeitsgedanken und spricht auch eine Gen „Fridays for Future“ an. „Ökologisch nachhaltig und im Einklang mit dem Flair der jeweiligen Stadt renovieren wir Hotels sorgfältig im Charly-Stil“, heißt es auf der Homepage. Das The Dude by Charly in Berlin hat bereits eröffnet; 2022 sollen je ein Haus in Lübeck, Bonn und am Münchner Flughafen folgen – 2023 Köln, Bonn II und Amsterdam.
„Die ersten Jahre war Ipartment ein reines Pilotprojekt. Doch schon bald zeigte sich, dass der Bedarf an Serviced Apartments für Geschäftsleute groß ist und stetig wächst."
Staying even longer: Ipartment
Im Vergleich zu den weiteren untersuchten Serviced Apartment-Anbietern ist der 2010 gegründete Player Ipartment stärker im Longstay-Segment (29 Nächte bis sechs Monate) verortet und hat sich mit ausgewählten Angeboten und Services auf Geschäftskunden spezialisiert. 95 Prozent der Gäste sind Projektmitarbeiter, Unternehmensberater, Pendler oder Mitarbeiter in Probezeit, die dort eine Unterkunft auf Zeit finden.
Die durchschnittliche Auslastung liegt bei 90 Prozent. Das zeigt: Was 2010 als ein Pilotprojekt von Ralph Stock, Anwalt für Immobilienrecht, und Matthias Rincón, Kommunikationsberater, mit ersten Immobilieninvestitionen und Vermietungen begann, erwies sich schon bald als potenzialreich. Inzwischen ist Ipartment an elf Standorten mit 17 Häusern präsent. 2022/2023 werden unter anderem drei neue Häuser in Berlin eröffnet, am Airport BER, im City-Norden und am Ku‘damm.
Who’s investing?
Egal ob The Embassies, Sonder oder Numa: Generell sind die Start-up-Investments der Serviced Apartments geprägt von Venture Capital und Private Equity Funding. Investoren sind auf der Suche nach innovativen Businessmodellen, die einen vielversprechenden und wachsenden Markt bedienen und dabei einen klaren USP, also Nutzen und Vorteil für ihren Kunden, herausstellen. Der Fokus der Venture Capital Partner liegt dabei nicht auf dem Hotelprodukt explizit – sondern auf dem Businessmodell mit hohem Potenzial für einen erfolgreichen Exit. Sprich dem Potenzial, ein Mehrfaches des initialen Investments (teilweise bis zum zehnfachen Szenario bei IPO oder Verkauf) zu erhalten.
Neben den „klassischen Investoren“ zeigt aktuell auch die Projektentwicklerbranche hohes Interesse, denn in Zeiten ökonomischer Schwankungen spielen auch in deren Entwicklung zukunftsgerichtete Konzepte mit sicherer Finanzierung und Beständigkeit eine immer größere Rolle.
What’s next?
Nicht nur der Markteintritt von Sonder, sondern auch das Upcoming der „New Kids on the Block“ auf dem deutschen Markt impliziert, dass das Segment der Serviced Apartments weiter wachsen wird. In die Karten spielt allen einschlägigen Konzepten, dass sie auf Short- und Longstay-Gäste setzen und vor allem in städtischen Gebieten auch Besucher aus dem „Airbnb-Markt“ anziehen. Ebenso wie der Faktor, dass (verstärkt durch die Pandemie) aktuell ein günstiger Zeitpunkt ist, Pensionen und kleine Hotels zu übernehmen. Zudem ist der Bedarf an derartigen Beherbergungsmöglichkeiten durch den sich verändernden Wohnungs- und Arbeitsmarkt gewachsen. Ergänzt werden diese Faktoren durch die Digitalisierung sowie Consumer Trends, die sich weiterentwickelt haben.
Young versus experienced – who will make it?
Der Unterschied der Anbieter zeigt sich am Ende in Kleinigkeiten: Design, Expansionsziele, Destinationen und die persönliche Betreuung in den Häusern sind Key Faktoren.
Während Numa, Limehome, Stayery, Charly und Sonder gleichermaßen den Short- wie auch den Longstay-Guest ansprechen, fokussiert sich Ipartment auf Longstay-Gäste mit einem überwiegenden Anteil von mehr als einem Monat Aufenthaltsdauer. The Embassies setzt zudem auf das Leben im Alter und findet damit einen neuen Ansatz für das Reisen und Leben der „Silver Agers“.
Was die Gäste jetzt wie künftig schätzen, ist die Eliminierung von Hotellerie-Painpoints wie beispielsweise: komplizierte Buchungsprozesse, langwierige Check-in/out-Prozeduren, das Fehlen individueller Versorgungsmöglichkeiten, zu kleine Zimmer für längere Aufenthalte, Rechnungserstellung etcetera. Hierbei setzen alle Anbieter auf das Thema Digitalisierung.
Dennoch: Die servicestarke Hotellerie wird ihren Platz auch weiterhin sicher haben und vielleicht sogar von der Innovationspower der neuen Anbieter profitieren können. Sicher ist schon jetzt: Die Weiterentwicklung von Digitalisierungsmöglichkeiten wie Face-ID und Fingerprint-Codes wird sich künftig auch in Hotels wiederfinden: Anbieter wie Numa verkaufen ihre Systeme bereits an Hotelbetreiber.
