Martin Schaffer ist seit 2012 Partner bei mrp hotels in Wien und zeichnet für das Business Development des Hotelimmobilienberaters verantwortlich. (Foto: MRP Hotels/Mischa Nawrata)
Pachtverträge von Hotelimmobilien waren vor der Corona-Pandemie von langen Laufzeiten und hohen Fixpachten geprägt. Die Risiken lagen einerseits nahezu vollständig bei den Betreibern, andererseits waren sie in Boom-Zeiten in etablierten Märkten recht gering und fest kalkulierbar.
Wie viel Druck bleibt für Hotelbetreiber auf dem Kessel?
Lockdowns und damit verbundene Umsatzeinbrüche haben eine grundsätzliche Diskussion über den Pachtvertrag entfacht. Offensichtlich und nachvollziehbar ist der Wunsch der Betreiber nach mehr vertraglicher Flexibilität. Neu geschlossene Pachtverträge sollen durch Marktperformance oder Pandemieklauseln das Fixpacht-Risiko reduzieren, im Gegenzug werden die Umsatz- oder Ergebnispachtanteile erhöht. Der Druck auf die Betreiber, auch in schwierigen Zeiten erfolgreich zu sein, bleibt also nach wie vor hoch. Denn viele Immobilieneigentümer fordern – zur teilweisen Risikoübernahme – erweiterte Kündigungsmöglichkeiten ein.
Kann man Nackten in die Tasche greifen?
Seitens der Investoren dürfte neben der Qualität der Betreiber auch die Prüfung der Finanzkraft wieder deutlich an Gewicht gewinnen. Vor allem auf Betreiberseite ist Transparenz gefragt, denn die Bonität stellt aktuell naturgemäß eine besondere Herausforderung dar. Sie hat bei einem Teil der Betreiber deutlich gelitten und ist zudem durch Garantien und Förderungen häufig verzerrt.
Der Fixpachtvertrag ist tot, lang lebe der Fixpachtvertrag!
Auch die bis dato vorherrschende Prägung des Marktes durch institutionelle Investoren verändert sich durch den Wunsch der Betreiber, das Risiko im Rahmen der klassischen Fixpachtverträge nicht mehr allein tragen zu wollen. Die neuen hybriden Verträge sehen eine Umverteilung der Betriebsrisiken zwischen Eigentümer und Betreiber vor und entsprechen damit eher der Risikobewertung von Private Equity Fonds oder opportunistischen Investoren als jener der relativ starren strukturellen Vorgaben institutioneller Investoren. Private Equity Fonds oder Investoren mit mehr Flexibilität werden andererseits neue Chancen eröffnet. Unstrittig ist aber, dass der Fixpachtvertrag im deutschsprachigen Raum auch weiterhin bestehen bleiben wird.
Quo vaditis, institutionelle Investoren?
Immer stärker im Fokus von institutionellen Investoren stehen Ferienhotelimmobilien in Deutschland – es sei insbesondere die Nord- und Ostseeküste mit ihren großen betreibergeführten Hotels erwähnt. Hier gibt es zahlreiche Hotels mit einem Transaktionsvolumen von 20 Millionen Euro und mehr. Darüber hinaus, wenn auch mit einigen Abstrichen, der alpine Raum. Auch in Österreich, in Bayern oder aber Baden-Württemberg gibt es mittlerweile zahlreiche betreibergeführte Hotelimmobilien, die zwar investorentauglich, aber in der Regel deutlich kleiner sind als, wie weiter oben erwähnt, an Nord- und Ostsee. Die Schweizer Ferienhotellerie wird zunehmend internationaler. Südtirol dagegen steht bislang nicht auf der Liste von institutionellen Investoren. Gerade hier ist die Hotellerie kleinteilig und von starken Unternehmerfamilien geprägt, die zwar teilweise bereits in kleine Betreibergesellschaften überführt wurden, aber noch nicht dem Suchmuster institutioneller Investoren entsprechen.
