Martin Schaffer ist seit 2012 Partner des Beratungsunternehmens aus dem Bereich Hotellerie MRP Hotels. Er zeichnet für das Business Development des Hotelimmobilienberaters verantwortlich und ist vorrangig im Bereich Feasibility Studien, Strategie-Development und Reorganisation von Hotelprojekten tätig. (Foto: MRP Hotels)
The good news: Full Recovery in der Hotellerie bis 2024
Das Jahr 2023 hat für die Hotellerie eine beispiellose Kombination von Herausforderungen mit sich gebracht. Das Motto „Survive until 2025“ reflektiert prägnant die aktuelle Lage. Während die Hotelindustrie nach der Corona-Pandemie höchste Resilienz aufgebracht hat und das nachfrageseitige Full-Recovery auf das Vor-Pandemie-Niveau für das Jahr 2024 bevorsteht (!), werden alle Stakeholder in der Wertschöpfungskette des Immobilienbereichs jetzt vor vielfältige Challenges gestellt.
Marktbedingungen im Bereich Immobilien
Inflationsbereinigt sind die Umsätze im Gastgewerbe in Deutschland – einschließlich der Hotellerie – im ersten Halbjahr 2023 um zehn Prozent zurückgegangen. Die makroökonomischen Dynamiken verändern das Reiseverhalten: Auch wenn die aktuellen touristischen Parameter wie die Ankünfte an Flughäfen und die Gesamtzahl der Übernachtungen diesen Trend noch nicht signalisieren, es ist von Rückgängen in der Reisetätigkeit auszugehen. Klar ist zudem, dass die wachsenden Herausforderungen der europäischen Wirtschaftskrise das kurz- bis mittelfristige Nachfragewachstum hemmen werden.
Challenges now & then
Neben den Top Line-Einbußen nennen Betreiber als größte Herausforderung die steigenden Betriebskosten, insbesondere in den Bereichen Wareneinsatz, Energie und Personal. Wir stellen fest: Die Betreiberprofitabilität hat stark gelitten, da die kontinuierlichen Kostensteigerungen die Umsatzsteigerungen meist mehr als aufzehren. Deshalb sind Betreibermargen von zehn Prozent aktuell oft außer Reichweite. Diese dramatische Verschlechterung hat dazu geführt, dass das Netto-Operating-Income (NOI) als einzige relevante Betrachtungskenngröße immer mehr an Bedeutung gewinnt, während der operative Gewinn aus dem laufendem Betrieb (Gross Operating Profit) im Benchmarking nicht mehr ausreicht.
Development-Stopp vs. liquide Marktteilnehmer
In Deutschland sind nach unseren Beobachtungen derzeit nur wenige Immobilienentwickler in der Lage, Projekte ohne Endinvestoren zu realisieren. Sie verfolgen „Develop to Hold“-Strategien, da die bestehenden Renditen am Markt aktuell keinen Verkauf zulassen. Es ist daher auch davon auszugehen, dass Marktteilnehmer Hotelprojekte verkaufen werden.
Da zudem der Bankenmarkt für Finanzierungen derzeit nahezu inexistent ist, werden alternative Finanzierungsformen immer wichtiger. Zu den aktiven Marktteilnehmer zählen – und das fast als Alleinspieler – die Private Equity-getriebenen Betreibergesellschaften, welche weiterhin nach raschem Wachstum streben. Jüngstes Beispiel ist die Numa Group, welche als Serviced Apartmentanbieter beziehungsweise digitaler Vorreiter mithilfe von 59 Millionen Dollar frischem Equity den Wachstumsmotor des Unternehmens weiter schmiert. Vorteile haben derzeit auch Investoren, die Owner-Operator-Modelle erwerben können, da in der Kombination aus Betrieb und Besitz eine akzeptable Rendite erwirtschaftet werden kann.
Als Beherbergungskonzept gelten Serviced Apartments als aktuelle Investment-Favoriten, da sie aufgrund oft sehr moderner technischer Voraussetzungen und personalarmer Prozesse weniger von den genannten Einflüssen betroffen sind. Diese Konzepte benötigen in vielen Fällen geringere Investitionskosten als konventionelle Hotels, zudem können Betreiber oft hohe Pachten bezahlen; Summen von bis zu 35 Prozent des Gesamtumsatzes sind keine Seltenheit.
Transaktionsmarkt – where are you?
Aktuell beobachten wir, dass eine beträchtliche Anzahl an Immobilieneigentümern von der Inflation profitiert, da diese die Pachten für Hotelimmobilien nach oben treibt. Allerdings: Dieser Aufwertung stehen Abwertungen aufgrund der hohen Finanzierungskosten gegenüber.
Unter anderem aufgrund der hohen Zinssätze für Fremdkapital bei Banken sind Hoteltransaktionen gegenwärtig nahezu zum Stillstand gekommen. Kosten für alternative Finanzierungsmöglichkeiten wie Mezzanine-Kapital (in der rechtlichen und wirtschaftlichen Ausgestaltung eine Mischform zwischen Eigen- und Fremdkapital) bewegen sich zwischen zehn und 15 Prozent jährlich. Dadurch sind Renditen, die wir bis 2022 kannten, meist nicht ausreichend, um die hohen Finanzierungskosten zu verdienen. Zudem sind Immobilien mit auslaufenden Finanzierungen in der gegenwärtigen Marktsituation oft schwer refinanzierbar, da Banken aufgrund veränderter Regularien höhere Eigenkapitalanforderungen stellen. Aktuell haben die Zinssätze für Kapitalbeschaffung einen höheren mindernden Einfluss auf den Wert der Immobilie als die wertsteigernde Inflation.
Hoteltransaktionen werden daher vermutlich erst wieder an Dynamik gewinnen, wenn eine Preisfestlegung zwischen Käufern und Verkäufern möglich ist, Comparables für Transaktionen vorhanden sind und die Zinssätze zumindest stabil bleiben oder vorteilhafterweise sogar sinken.
Ausblick: No worries – here we GROW!
Generell ist der globale Tourismus ein gigantischer Wachstumsmotor, der nicht unterschätzt werden darf. Dies bestätigen auch die Prognosen der Weltorganisation für Tourismus UNWTO und des World Travel and Tourism Councils WTTC: Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) der Branche soll Prognosen zufolge zwischen 2022 und 2032 mit durchschnittlich 5,8 Prozent pro Jahr wachsen!
Durch den aktuellen weitgehenden Stopp von Neuentwicklungen könnte das künftige Angebot auf den Hotelmärkten in den kommenden Jahren reduziert werden; gleichzeitig wird die Nachfrage vermutlich steigen. Das heißt: Hotelmärkte, die durch den Entwicklungsboom an Nachfrageverlusten gelitten haben, werden sich erholen und Bestandshotels könnten von einer höheren Auslastung profitieren, wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt.
To conclude: Fazit
Die Hotellerie in Deutschland sieht sich im Jahr 2023 mit erheblichen Herausforderungen konfrontiert. Die Umsatzrückgänge und steigenden Kosten erfordern innovative Ansätze und eine enge Zusammenarbeit zwischen Betreibern, Investoren und Eigentümern, um erfolgreich zu florieren. Ähnlich wie zu Hochzeiten der Covid-Krise die Konsolidierung der Hotelbetreiber begann, startet nun die Konsolidierung der Developer und anderer Stakeholder in der Entwicklungsmaschinerie der Immobilien. Langfristig ist und bleibt der Tourismus aber ein gigantischer Wachstumsmotor, der die Märkte auch künftig erfolgreich macht.