Martin Schaffer, Managing Partner von mrp hotels: „Mit den Expert Insights, die wir im Rahmen des IHIF 2025 gemeinsam mit unserem Community Partner elevatr gesammelt haben, vermögen wir einen ‚State-of-the-Art'-Überblick zu geben, der wenig an aktuellen Themen offen lässt." (Foto: mrp hotels)
Anlässlich des International Hospitality Investment Forum (IHIF) 2025 haben mrp hotels und elevatr im Rahmen ihrer Community Partnerschaft eine Ad-hoc-Umfrage unter ausgewählten Branchenexpertinnen und -experten durchgeführt. Die Fragestellung: The Big3-Topics auf dem Hotel(investment)markt 2025. Die Expertenmeinungen flossen in eine umfangreiche Zusammenschau der Entwicklungen in den Bereichen Hotelbetreibergesellschaften und Hotel-Investments sowie in puncto allgemeine Trends ein.
Hotel(immobilien)markt 2025: Alte Herausforderungen, neue Chancen. 2024 ist nach Corona die neue „Null-Linie“
#TheFlowMustGoOn: Der Hotelimmobilienmarkt bleibt in Bewegung. Hotels rücken durch ihre erwiesene Krisenresilienz (die nicht nur während der Pandemie unter Beweis gestellt wurde) stärker in den Fokus von Investoren, bleiben jedoch im Vergleich zu Büro- oder Wohnimmobilien weiterhin eine „alternative Assetklasse“. Hotelimmobilien schwingen sich aber mittel- bis langfristig dazu auf, „Core“ zu werden. Doch obwohl sich die Nachfrage nach Hotelübernachtungen europaweit stabilisiert hat, bleibt die Profitabilität vieler Betreiber und Hoteliers unter Druck. Konjunkturelle und geopolitische Einflüsse erfordern 2025 mehr denn je eine flexible und dynamische Anpassung an Markttrends. Gleichzeitig eröffnet das veränderte Immobilienmarktumfeld neue Chancen – vorausgesetzt, man setzt auf die richtigen Strategien und hat aufgrund beziehungsweise trotz risikoaverser Banken ausreichend liquide Mittel.
Betreiberlandschaft im Wandel
Die Betriebsmodelle der Hotelbranche verändern sich rasant. Budget-, Midscale- und Upper-Midscale-Hotels entwickeln sich zunehmend zu standardisierten und vergleichbaren Produkten, bei denen effiziente Prozesse, niedrige Kosten und ein solides Produkt im Vordergrund stehen. Gleichzeitig wird der Betrieb von Upscale- und Luxushotels unter anderem aufgrund stark steigender Mitarbeiterkosten immer teurer – ohne substanzielles Ratenwachstum wird die Profitabilität in diesen Kategorien erheblich sinken. Hohe Serviceanforderungen anspruchsvoller Gäste und starke Markenpositionierungen treiben hier die Kosten weiter nach oben.
#UnderPressure: Der Druck auf die Betreiber bleibt also hoch und die Kombination aus steigenden Lohnkosten, höheren Energiepreisen und stark gestiegenen Pachten führt zu sinkenden EBITDAs. Viele Unternehmen begegnen diesen Herausforderungen mit noch effizienteren Prozessen, der Reduzierung des Leistungsangebots oder suchen Einsparungsmöglichkeiten in Digitalisierung und Robotereinsatz.
Gerade auch deshalb gewinnen Serviced Apartments weiter an Bedeutung und nähern sich immer mehr an die konventionelle Hotellerie an. Flexible Konzepte mit geringeren Betriebskosten und skalierbaren Strukturen machen dieses Segment für viele Betreiber und Investoren attraktiver. Klassische Hotelgesellschaften entdecken das Potenzial von Serviced Apartments, während gleichzeitig bestehende Anbieter aus diesem Bereich zunehmend in das traditionelle Hotelgeschäft expandieren. Der Trend zur stärkeren Verzahnung verschiedener Nutzungsarten setzt sich fort – auch wohnwirtschaftlich ausgerichtete Konzepte wie Micro-Living oder eben Serviced Apartments werden zunehmend in Hotelentwicklungen integriert.
#OneMorePlease: Neben wirtschaftlichem Druck durch steigende Kosten und sinkende Margen müssen sie sich Hotelbetreiber mit veränderten Erwartungen der Investoren auseinandersetzen. Betreiberfreie Transaktionen werden zunehmend bevorzugt, da wirtschaftlich angeschlagene Pächter den Verkaufsprozess erschweren.
Die markant eingebrochene Pipeline an Neubauten steigert optimalerweise die Performance der Bestandshotels und sorgt auch für eine verstärkte Nachfrage nach Konversionsprojekten – wobei nicht jedes Rebranding gleich als echte Conversion gilt.
EBITDA weiter unter Druck durch Lohnrunden, Energiepreise und Pachtindexierung.
Selektiver Hotelinvestmentmarkt
#PickyBecauseTricky: Während die Investoren- und Betreibernachfrage nach Hotelimmobilien grundsätzlich vorhanden ist, gestaltet sich der Investmentmarkt auch nach zwei Jahren Flaute nach wie vor differenziert. Core-Immobilien bleiben prinzipiell gefragt, jedoch sind Verkaufsbewegungen aufgrund weniger Vergleichstransaktionen noch zögerlich – bei einigen Verkäufern sinken gerade die Verkaufspreisvorstellungen, da Anschlussfinanzierungen teurer wurden und häufig Liquiditätslücken entstehen. Viele Eigentümer halten andererseits an ihren Objekten fest, da sie keine Notwendigkeit sehen, unter aktuellen Marktbedingungen zu verkaufen. Gleichzeitig erschweren hohe Finanzierungskosten und strengere Eigenkapitalanforderungen neue Transaktionen.
Mezzanine- und Private-Equity-Kapital ist mit Zinsen von zumeist über 10 Prozent teuer und erschwert tragfähige Business Cases. Alternative Finanzierer öffnen sich zudem nur selektiv für das Segment, was die Finanzierungslandschaft weiter limitiert. Value-Add-Transaktionen sind von besonders hoher Bedeutung – jedoch oft nur realisierbar, wenn Investoren Renditen im 15-fachen Bereich oder darunter erzielen können. Diese Projekte sind Mangelware und werden derzeit, gefühlt, von jedem gesucht.
Trotzdem rücken Hotelinvestments durch die strukturellen Herausforderungen im Office- und Retail-Sektor stärker in den Fokus. Besonders großvolumige Trophy-Objekte und Portfoliotransaktionen bleiben für Private-Equity-Investoren interessant, während klassische Einzelobjekte im Midscale-Segment weiterhin schwer vermittelbar sind.
#ThatsForReal: Da manche Betreiber straucheln, lassen sich betreiberfreie Transaktionen in letzter Zeit häufig leichter realisieren als Verkäufe mit wirtschaftlich angeschlagenen Pächtern. Insbesondere auch durch die Zunahme von Owner-Operator-Vehikeln.
Finanzierungen sind schwieriger. Es wird einfach eine höhere Eigenkapitalquote erforderlich. Das gilt für Hotel aber eben auch für alle anderen Assetklassen.
#InANutshell: Trends, die den Markt prägen
1. ESG bleibt auf der Agenda – verliert aber an Dynamik
Nachhaltigkeit (von vielen häufig gleichgesetzt mit „CO2-Neutralität“) bleibt ein zentrales Thema, auch wenn neue politische Entwicklungen möglicherweise zu einer Aufweichung bisheriger strenger Kriterien führen. So könnte die EU zum Beispiel regulatorische Vorgaben wie die CSRD weiter nach hinten verschieben. Dennoch bleibt die Umsetzung nachhaltiger Konzepte relevant – nicht zuletzt, um den Wert von Immobilien langfristig zu sichern und Stranded Assets zu vermeiden.
2. Digitalisierung und Kosteneffizienz als Schlüsselthemen
Etablierte Betreiber benötigen länger, um technologische Innovationen umzusetzen, als neu entstandene Betreibergesellschaften. Automatisierung und digitale Prozesse sind entscheidend, um steigende Kosten auszugleichen und Effizienzsteigerungen zu realisieren. Dabei geht es nicht immer um radikale Neuerungen, sondern um die konsequente Umsetzung bereits verfügbarer Lösungen.
3. Die Marktentwicklung spielt bestehenden Hotelbetrieben in die Karten
Die stark reduzierte Pipeline an Neubauprojekten trägt dazu bei, dass Bestandshotels hohe Auslastungen und stabile Raten erzielen werden. Stabile Marktverhältnisse sind dabei Voraussetzung. Gleichzeitig werden Konversionen ökonomisch attraktiver, was auch ökologisch von Vorteil ist, da Beton schon einmal verbaut wurde.
4. Die Zukunft der Finanzierung bleibt herausfordernd
Banken agieren risikoavers, alternative Finanzierer sind vereinzelt verfügbar, aber keine breitflächige Lösung. Institutionelle Investoren stehen vor der Herausforderung, ihre LCR-Vorgaben in einem Markt mit sinkenden EBITDA-Margen zu erfüllen. Die künftige Zinsentwicklung bleibt ein Unsicherheitsfaktor, mit Prognosen zwischen zwei und fünf Zinsschritten im Jahr 2025.
5. Personalisierung & Erlebnisorientierung
Während sich Budget-, Midscale- und Upper-Midscale-Hotels zunehmend standardisieren und der Fokus auf Effizienz, Lage und Produktqualität liegt, wird der Upscale- und Luxusbereich immer erlebnisorientierter. Gäste erwarten hier nicht nur exzellenten Service, sondern maßgeschneiderte Erlebnisse, die über den reinen Aufenthalt hinausgehen, Emotionen wecken und in Erinnerung bleiben.
6. Arbeitskräftemangel als anhaltende Herausforderung
Mitarbeiterbindung und Employer Branding gewinnen weiter an Bedeutung. Unternehmen, die attraktive Arbeitsmodelle bieten, sichern sich langfristig Wettbewerbsvorteile. Gleichzeitig bleibt die Konsolidierung der Personalstrukturen ein entscheidender Faktor für den wirtschaftlichen Erfolg.
Nachhaltigkeit, Personalisierung und Erlebnisse stehen im Fokus. Gäste erwarten umweltfreundliche Konzepte, maßgeschneiderte Services und digitale Lösungen für einen nahtlosen Aufenthalt.
Die Moral von der Geschicht:
Der Hotelmarkt 2025 erfordert strategische Anpassungen auf allen Ebenen. Während die Investitionsbereitschaft vorhanden ist, stöhnen Betreiber unter steigendem Kostendruck – doch neue Konzepte und technologische Entwicklungen ermöglichen belastbare EBITDAs und schaffen trotz des schwierigen Marktumfelds realisierbare Lösungen. Langfristig bleibt die Hotellerie eine Wachstumsbranche.
Can't get enough of this stuff?
#ITakeYourWordForIt: Das sagen die im Rahmen der IHIF 2025 Expert Insights befragten Experts zu den zentralen aktuellen Fragestellungen in unserer Branche wörtlich
ESG, HR, Digitalisierung: Was beschäftigt derzeit am intensivsten?
„Es ist nicht leicht, zwischen den drei Themen einen ‚Favoriten' zu setzen, aber wenn Sie mich als Hotelier fragen, aus einem People-Business, dann votiere ich immer noch für die HR-Arbeit als Grundlage für die Themen ESG und Digitalisierung." – Karl-Heinz Pawlizki, CEO Arabella Hospitality SE
Welche übergeordneten Gäste- und Markttrends werden die Hotellerie in den kommenden Jahren prägen?
„Unsicherheit der Planbarkeit der Quellmärkte (USA, Middle East, APAC; globale Unsicherheiten wie Kriege, Unruhen, Zölle, Handelskriege), schwächelnde Wirtschaft in Deutschland. Sonstige Trends wie Coolcation, Wellness, Health & Longevity sowie Sustainibility." – Sören Huber, COO Hotel Bayerischer Hof München
Auf welche Kriterien achten Betreiber bei der Auswahl von neuen Projekten heute stärker als früher?
„Soweit ich das einschätzen kann, haben sich die Kriterien der großen Spieler kaum verändert – die Markenstandards sind eben wie sie sind. Einzig das Thema Energieeffizienz hat etwas an Bedeutung gewonnen (weil die Energiekosten sich seit 2018 in etwa verdoppelt haben). Es gibt gefühlt eine etwas höhere Bereitschaft, in Konversion-Projekte zu gehen (wobei auch Vieles als Conversion klassifiziert wird, was de facto ein einfaches Rebranding ist)." – Dr. Josef Vollmayr, Co-Founder & Managing Director Limehome
„Was für Premier Inn bei all unseren Entscheidungen zählt: Nachhaltiges Wachstum! Wir nutzen die starke Nachfrage im Economy- und Midscale-Segment, um Gästen und Investoren ein attraktives Produkt zu bieten: Top Lagen, ein hochwertiges, aber schlankes Produkt und eine langfristige Partnerschaft mit starker Rendite. Grundlage für die Schaffung solcher zukunftsfähigen Hotels sind unter anderem standardisierte Bauprozesse, digitale Lösungen und modulare Raumkonzepte – ganz im Einklang mit den ESG-Erwartungen unserer Gäste, Mitarbeiter und Immobilienpartner." – Andrea Latzel, Senior Acquisition Manager Premier Inn Germany
„Nachhaltigkeit der Immobilie im Betrieb; effiziente Betriebsführung durch bauliche Gestaltung; Möglichkeit von Clusterbildungen." – Holger Kuball, Head of Residential & Hotel Real Estate Deutsche Kreditbank AG
„Die Wirtschaftlichkeit der Projekte auf langfristiger Basis ist essenziell, wenn man die aktuelle Situation betrachtet, insbesondere auch hinsichtlich der Indexierung. Hier ist ein partnerschaftlicher Ansatz noch wichtiger geworden. 20-jährige gemeinsame Pacht- oder Managementverträge verpflichten beide Seiten." – Karl-Heinz Pawlizki
Bleiben die EBITDAs der Hotelbetreibergesellschaften unter Druck oder erwarten Sie für 2025 leichte Entspannung?
„Entspannung, die Inflation bleibt stabil, Umsätze wachsen, Digitalisierung in der Operation nimmt zu." – Ascan Kókai, Head of Hotels ECE Real Estate Partners
Welche technologischen Entwicklungen haben das Potenzial, die Branche nachhaltig zu verändern?
„Ich sehe tatsächlich keine bahnbrechende Innovation. Das Wichtigste ist, alle Prozesse im Backend zu automatisieren und zu digitalisieren. Cleaning oder Maintenance kann man beispielsweise nicht kosteneffizient automatisieren – das sind alles Spielereien, die nett aussehen aber nichts einsparen. Reservation Management, Check-in und so weiter: Hier gibt es schon Lösungen, aber keiner kann das aktuell sinnvoll im Backend integrieren. Also: keine Rocket Science – das Wichtigste ist, ein smartes und möglichst automatisiertes Betriebskonzept auf die Beine zu stellen (und ich sehe hier keine größere Kette, die das auch nur annähernd hinbekommt)." – Dr. Josef Vollmayr
Welche Faktoren beeinflussen die Investitionsbereitschaft in Hotelimmobilien? Ausschließlich das Zins-Niveau? Ist Hotel schon eine Core-Anlageklasse?
„Als Betreiberimmobilie bleiben Hotels eine Special Assetklasse, aber die Akzeptanz wächst wieder einmal, einerseits weil andere Assetklassen underperformen, andererseits, weil deutlich geworden ist, dass Hotels viele Hebel zum aktiven Asset Management und somit Value-Add auf Objektebene bieten – bei einem fundamental positivem Grundrauschen der langfristigen Nachfrageentwicklung." – Ascan Kókai
„Während Hotels in etablierten Märkten mit langfristigen Verträgen zunehmend als Core-Anlageklasse gelten, bleibt das Segment im Vergleich zu Büro- oder Wohnimmobilien volatiler und standortabhängiger." – Jörg T. Böckeler, CEO Dorint DHI Dorint Hospitality & Innovation
Premier Inn Germany)